不動産投資とリスク

不動産投資とリスク③

「不動産投資」という投資形態にご興味をお持ちのみなさん、こんにちは。

このブログにおいては、「不動産投資」についてまわるリスク、というものに間して書かせて
いただいております。

前回までには、「流動性リスク」及び「金利上昇リスク」に関して書かせていただきました。


今回においては、「空室リスク」というものに関して書かせていただきたいと思っています。

「空室リスク」というものは、その名の通り、「不動産投資」目的で所有し、賃貸しているマンション
やアパート、更には、事務所等において、空室が出ることによって生じる収益性の悪化リスクの
ことといえるかと思われます。

そもそもにおいて、建物の賃料に関しては、当然、新築の時が一番高いのが通常です。

つまり、新築時から時間が経過するにしたがって、建物は年々老朽化し、また、賃料も下落する
傾向となってきます。
それに伴って、入居しようとする方も徐々に減少していく、すなわち、空室の発生するリスクが
高くなる、という事態へとつながっていくわけです。
（もっとも、建物の建築されているエリアの、例えば土地の価値等が大きく上昇する、例えば、
近くに鉄道の駅が新たにできる、などの事象があれば、新築時よりも年数経過後に賃料が高く
なる可能性もあり得ますし、人気が落ちづらい、あるいは人気が新築時よりも高くなった、といった
要因で、空室が出づらくなる、といったことがおこる可能性もあり得ますが…）

したがって、キャッシュフローや、あるいは収益を計算しようとする場合においては、入居率を
常に７０％～８０％程度と想定して、計算するようにすべきだと思われます。

希望的観測により、例えば、満室のまま１０年、２０年と推移していくと想定して計算すると、
後々に大きな計算違いが発生することにもなりかねませんので、ご注意下さい。